賃貸アパートオーナーって、儲かりますか？
前回は、転売による不動産投資について投稿させていただきました。
今回は、比較的人気がある不動産投資、賃貸経営について書いてみようかと思います。
毎回のことですが、出来るだけわかりやすく、筆者の独断と偏見がありつつ（？）いくつかのシリーズで書いてみますので、興味がある方も無い方も見てもらえたら嬉しいです。
参考になるかわかりませんが、不動産会社社員の私が実際に行っている不動産投資についても具体例を出して書いてみます。
賃貸経営 ≒ サラリーマンオーナーといえばわかりやすいでしょうか？
多くの場合、賃貸不動産の経営は、副業として経営されています。私もその一人です。
賃貸経営といっても、様々なタイプがあるので、いくつか具体例をあげてみます。
●１棟のアパート経営
●１R(ワンルーム)マンションなど、１部屋での経営
●賃貸併用住宅の、１部屋を賃貸として経営
●駐車場(コインパーキングや月決駐車場)経営
●借地権の土地(底地権)を所有
●ホテルや民泊の経営
などなど、賃貸不動産の経営といっても様々な種類があります。
今回は、１Rマンションを例にしてみます。
１Rマンションの場合、床面積20㎡前後のオーナーチェンジ(OC)物件や賃貸向け物件、投資向け物件などとして、新築でも中古でも不動産物件が販売されています。
単純にいずれかの物件を購入して、所有・運営することでオーナーとなります。
賃料50,000円として、オーナーの儲け(利益)を例にしてみます。
賃料50,000円 ※▲＝必要経費
▲管理費8,000円(物件により異なります)
▲修繕積立金8,000円(物件により異なります)
▲賃貸管理料2,750円(賃貸管理会社によります)
▲投資不動産ローン25,000円(金利や返済年数により異なります)
毎月の費用はこんな感じです。
上記を計算すると、6,250円が利益となります。
が、他に毎年必要な費用があります。
固定資産税等や火災保険(オーナー加入用)などの経費がかかります。
▲固定資産税・都市計画税50,000円(物件により異なります)
▲火災保険10,000円(必要最低限の年額)
毎月の利益分6,250円 × 12か月 ＝ 75,000円
差引すると、年間利益15,000円、月額にすると1,250円ほど。
大きな利益だと感じますか？少ないと感じますか？
年間15,000円を得るためにオーナーになっている方は少ないと思います。
では、なぜ不動産投資をされるかというと、多くの場合、節税しつつ売却時の利益を得るためです。
500万円の投資不動産を購入して、月約1,250円の利益を得ながら、5年後・10年後に売却をします。
仮に、10年後に500万円で売却できたとすると、150万円(ローンの返済額) ＋ 15万円(月額1,250円×10年)の合計165万円を得ることができると想定できます。
同じような物件を5件・10件と所有して、毎年のように売り買いをしていれば、毎年100万円以上の利益を得ることができると想定できます。
また、周辺の不動産相場が上昇していれば、利益はさらに大きくなります。
他に、節税効果が期待できます。
このような考えのもとで、投資用不動産物件を所有している方が多くおられます。
ここまでは、主にメリットを記載しましたが、メリットがあれば当然デメリットもあります。
下記、賃貸不動産経営で考えられる主なリスク・デメリットです。
●周辺の不動産価格が上昇していれば利益は多くなりますが、反対に下落していれば利益は小さくなるかマイナスになることがあります。
●賃貸運営中に空室になると、月額の43,750円は持ち出しになります。
→仮に1年間空室だと43,750円 × 12か月 ＝ 525,000円
●1年間も空室のままだと、売却時の金額が低くなる場合が多いです。
●経年劣化や破損に伴うメンテナンス費用が必要になる場合があります。
●投資不動産ローンを利用していると、住宅ローン等の高額な借り入れをしたいときに利用ができない場合があります。
今回は、比較的人気が高い、賃貸不動産投資について投稿してみました。
投稿した内容はあくまで表面的な内容で、こちらには書き切れないメリット・デメリットがあります。
ご自身の自宅でも、投資不動産でも、不動産は決して安いものではなく、一旦取得すると税金などの費用が発生します。
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